- 中國養老地產行業深度解析丨養老地產
- 發布者：北京思杰佳通信息技術有限公司 發布時間：2022/10/21 0:00:00
中國是目前世界上唯一老年人口超過2億的國家。面對如此龐大的老年人群體，我國的養老產業卻剛剛起步，尚未形成成熟的產業模式。作為具有養老及地產雙重身份的流量體質，近年來養老地產受到多方關注及質疑。本文將通過深入剖析養老地產行業及其發展模式，探討行業面對的風險與機遇。
政府對養老產業的政策支持
2013年9月6日，國務院辦公廳發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出要積極應對人口老齡化，加快發展養老服務產業，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求。
在此后的六年時間里，中央及地方密集出臺了各項政策以支持養老產業的發展。其中，僅中央級的養老產業相關文件就多達一百三十多個，包括產業發展政策、土地規劃政策、金融支持政策、人才培養政策、醫養結合政策、行政補貼政策、民營及其他資本優惠政策、市場監管政策
2019年4月，國務院辦公廳印發《關于推進養老服務發展的意見》，明確提出要打通堵點，消除痛點，突破發展障礙，健全市場機制，持續完善以居家為基礎、社區為依托、機構為補充，醫養相結合的養老服務體系，并從六大方面提出了諸多落到實處的意見。包括深化放管服改革、拓寬養老服務投融資渠道、擴大養老服務創業就業、擴大養老服務消費、促進養老服務高質量發展及促進養老服務基礎設施建設。
養老產業鏈及養老地產在產業鏈中的地位
下游消費者及消費場景分析
就服務對象而言，根據老年人的身體狀況，可以分為活力老人（主要指健康狀況良好、有自理能力的老人），生活協助型老人（主要指需要生活照料的老人）及失能失智老人（主要指失能失智或需要康復治療的老人）。
就服務場景而言，可以簡單分為居家養老、社區養老和機構養老。國務院已多次明確提出要發展以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的綜合養老服務體系。同時，各地方政府也分別推出了9073（9064）的養老模式，即90%的老人依托家庭養老、6%～7%的老人依托社區養老，3%～4%的老人依托養老機構養老。
上游支持產業分析
上游產業包括養老用品、養老金融，為整個養老行業提供從實物到資本的全方位支持。就養老產品而言，種類較多，主要包括養老日常生活及護理用品（洗澡椅、坐廁椅、護理床等）、醫療器械（血壓、血糖儀，助聽器等）以及保健品、藥品等。
就養老金融而言，主要包括兩個方面。
一是面向老年人個體的養老普惠金融，包括養老保險、養老型理財產品等。2019年4月，國務院辦公廳頒布《關于推進養老服務發展的意見》，明確提出支持老年人投保意外傷害保險。支持銀行、信托等金融機構開發養老型理財產品、信托產品等養老金融產品，依法適當放寬對符合信貸條件的老年人申請貸款的年齡限制，提升老年人金融服務的可得性和滿意度。
二是金融行業對于養老產業的反哺與支持，包括對養老服務機構提供貸款，支持符合條件的養老服務機構上市融資，鼓勵養老服務機構發行債券，推進養老目標證券投資基金的注冊與發行等。
中游支柱產業分析
養老產業的支柱為養老地產和養老服務，二者相輔相成，互助發展。
養老服務涉及老年人生活的方方面面，從飲食起居到清潔衛生，從生活護理到健康管理和文體娛樂活動等。服務機構的屬性也有多種形式，主要包括獨立法人機構、附屬醫療機構、企事業單位、社會團體或組織、社會福利機構等。目前，常見的養老機構主要有長者照護之家、老年日間服務中心、助餐服務點、護理站／院，以及養老公寓的運營機構等。
養老地產行業具備一定的地產屬性，但在建筑設計、園林規劃及裝飾標準上，應進行適老化設計，建筑產品開發接近于高端住宅產品開發。同時，結合優良健康管家及養老運營服務，從日常起居、飲食餐飲到醫療護理、文體娛樂活動等，為老年人提供一站式的養老服務。養老地產處于整個產業鏈的頂端，并依托于養老金融、養老服務、養老用品的持續支持。
中國養老地產發展情況
三種養老地產模式
目前，國內養老地產主要有三種運營模式：一種是持續照料退休社區模式(CCRC)；一種是全齡型社區模式；一種是養老公寓模式。
持續照料退休社區（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC），可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。CCRC起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。社區建設的社區醫院擁有經驗豐富的專業醫生，可為入住者提供預防、醫療、護理和康復等專業服務。同時，持續關注老年消費者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續為老年消費者提供與身體及自理狀況相對應的照料服務。
全齡型社區，多由房地產商直接開發，后續運營由養老運營公司負責。全齡型社區對于入住者沒有年齡硬性規定，通常依據醫養結合、養生度假等理念進行建設，老人也多以候鳥式居住為主。
養老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調護理的概念，各類配套設施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業服務。
從營利性質的角度，可以將養老地產分為市場營利性及社會福利性。本文僅探討市場營利性養老地產，在這方面，根據參與者的不同，又可分為三類：一是實力雄厚、經驗豐富的傳統房地產企業；二是手握大量資金和客戶資源的保險機構；三是民營、外資等其他資本。
房企龍頭的探索之路
房地產企業開發經驗較為豐富，資產實力雄厚，在養老地產的開發上具有得天獨厚的優勢，可獨立運營打造自身養老產業生態，也可與國際養老運營機構合作各取所長，互利共贏。萬科與恒大是這一梯隊的引領者。
（1）萬科——打造三位一體的專業養老服務體系。
萬科已明確形成三大產品線，即：面向自理型長者的隨園嘉樹公寓，面向術后康復及失能照護兩類長者的隨園護理院和面向社區居家長者的隨園之家社區居家養老服務中心。針對不同老年人群體的消費需求，提供不同層次的解決方案，并使三大產品線互聯互通，實現養老服務的全生命周期覆蓋。
截至2018年年底，萬科的養老已經在15個城市進行了布局，打造了約170個養老項目（其中，帶床位的項目50個，無床位的日照/居家服務中心約120個）。然而，目前基本都處于虧損狀態，但這絲毫沒有動搖萬科做養老項目的決心。
（2）恒大——打造一站式養生養老綜合體。
與萬科專注養老服務的模式不同，恒大集團的做法則完全以地產帶動一切。作為恒大健康的拳頭產品，恒大養生谷旨在打造健康養生養老綜合體，已在三亞、?；◢u、西安、鄭州、鎮江、湘潭、南京、云臺山、重慶、沈陽、梧州、呼和浩特、滄州等城市建設了養生谷項目。
養生谷包括四大園：頤養園、長樂園、康益園和親子園，通過整合世界一流的醫療、養老養生及商業保險等資源，借助會員制服務平臺，為會員提供游、學、禪、樂、情、膳、美、住、健、護等388項養生服務、389項健康管理服務、90項養老服務、5大類保險、852項設備設施。
恒大健康2018年年報顯示，恒大養生谷的收入從2017年的13.13億元/年上升到2018年的31.24億元/年，增幅達137.89%。目前會員數量已達22,275人次。2018年度，會員消費額為人民幣34.6億元。集團計劃未來三年布局50個以上宜居養生勝地，服務于恒大健康會員。
養老地產行業的風險與機遇
風 險
1.市場風險
雖然養老地產行業日益火爆，但其面臨的市場風險依然嚴峻。
一是受傳統孝道思想的影響，居家養老模式的主流地位難以撼動。當下老年人的價值觀以提倡節儉為榮，接受高消費型的養老地產模式需要一定的時間。
二是養老地產的主流消費群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結為高干、高知、高管等領域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或高干、高知、高管要求的老年人口數量較為有限。特別是前期市場推出的養老地產產品已經消化了一部分客群，將給未來集中面世的養老地產產品帶來新的挑戰。
2.經營風險
就回報周期而言，養老地產行業的投資回報周期較長。國內第一家養老社區公司親和源運營13年后，才實現首次盈利。萬科推出的養老項目至今仍未實現盈利。行業龍頭泰康集團董事長陳東升也曾明確表示，一個成熟的養老社區做到收支平衡需要6～8年，真正實現盈利要8～10年的時間。從投資回報率來看，目前國際高端養老地產的平均投資回報都不超過10%。
機 遇
1.高凈值人群及2+1+4家庭結構帶來的新機遇
中國日益增長的高凈值人群家庭將為市場注入新的活力。《2018胡潤財務報告》顯示，2018年中國千萬元凈資產的家庭數量超過200萬，總資產較2017年增長6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過65歲。為父母提供優質的晚年生活或將成為高凈值家庭的新時尚。
同時，隨著第一代獨生子女的父母開始步入老年，2+1+4結構的家庭（即兩個成年人+一個小孩+四個老人）的負擔愈發沉重，這一嚴峻的現狀，也許會改變當下9073的養老模式（90%家庭養老，7%社區養老，3%機構養老）。相信未來會有越來越多的老人走向社區養老及機構養老。
2.多源發展、醫養結合帶來的新機遇
隨著老年群體對自身健康關注程度及科學養生觀念的普及，醫養結合將為老年地產帶來新的賣點。
養老地產應積極整合養生及醫療資源，為老年群體提供持續的日常保健、被動運動、中醫康復、養老護理及其他服務，優化老年群體的入住體驗，使得老年群體在安居
結語
隨著國家各項養老產業政策的紛紛出臺，未來養老地產行業將從自由生長模式切換到規范發展階段。在居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的發展大框架下，老年人口及高凈值人群的逐步增加，為養老地產提供了龐大的潛在客戶。然而，行業依然存在諸多不確定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整體而言，老齡化已成為不可逆的社會趨勢，養老地產作為整個養老行業的支柱之一，未來發展機遇可期。
