- 馮俊：發(fā)現(xiàn)適應(yīng)新需求，做好養(yǎng)老事業(yè)
- 發(fā)布者：北京思杰佳通信息技術(shù)有限公司 發(fā)布時(shí)間：2022/11/3 0:00:00
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要發(fā)現(xiàn)和適應(yīng)新的需求
中國人口的結(jié)構(gòu)變化出現(xiàn)了三個(gè)趨勢(shì)。
一是老年人口比重不斷提高。2010年第六次人口普查時(shí)，65歲以上的老齡人口占總?cè)丝诒戎厥?.96，2020年第七次人口普查的時(shí)候，中國65歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋戎厥?3.5。
二是家庭規(guī)模不斷縮小，2000年第五次人口普查的時(shí)候，家庭平均人口3.44，2010年第六次人口普查的時(shí)候是3.1，到2020年第七次人口普查的時(shí)候是2.62，這是全國的加權(quán)平均人口數(shù)，城市的家庭的人口數(shù)比這個(gè)還小一些。
三是預(yù)期壽命提高。2010年中國人口的預(yù)期壽命是73.3歲，2021年提高到78.2歲。
在今后的發(fā)展中，這三個(gè)趨勢(shì)會(huì)加速擴(kuò)展，在城市里這三個(gè)變化趨勢(shì)表現(xiàn)得更為突出。這三個(gè)變化趨勢(shì)反映出養(yǎng)老服務(wù)需求將成為今后社會(huì)發(fā)展的重要問題。它不僅僅是老齡化引起的人口結(jié)構(gòu)壓力，還涉及到老齡人口的服務(wù)時(shí)間會(huì)不斷延長，家庭結(jié)構(gòu)中年輕人能夠照顧老年人的可能性持續(xù)減弱。
房地產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)是為人民群眾提供住房。在人口結(jié)構(gòu)的變化中，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)就面臨著新的考驗(yàn)。如果人的預(yù)期壽命為78.2歲，也就意味著，平均到每個(gè)人至少有將近30%的生命延續(xù)時(shí)間是在退休以后的生活狀態(tài)度過。
通常所說的屬于養(yǎng)老的生活方式，這部分人群占人口總量接近20%。2020年60歲以上的人口占百分之十八點(diǎn)幾。退休后的居家生活方式對(duì)住房功能的需求，相比以學(xué)習(xí)工作階段的居家生活方式對(duì)住房功能的需求有很大的不同。所以，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展重要任務(wù)就要發(fā)現(xiàn)和適應(yīng)新的居住需求，從而改善住房供應(yīng)。
準(zhǔn)確判斷養(yǎng)老需求的特征和難點(diǎn)
從住房與住房供應(yīng)有關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)的角度，有幾個(gè)問題需要提前謀劃。
第一，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的占比有可能超過預(yù)設(shè)的模式。當(dāng)然有人說受傳統(tǒng)文化的影響，國人大多選擇居家養(yǎng)老，但是在人口結(jié)構(gòu)的變化中，恐怕很難固守原來的模式。
人的觀念是在發(fā)生變化的。我們定的養(yǎng)老模式關(guān)鍵還是供應(yīng)不足，我們需要做準(zhǔn)確的判斷。到底是老百姓不愿意住養(yǎng)老院，還是我們供應(yīng)不足？特別是在老年人人生歷程最后一段時(shí)間里，以及那些失能老人，恐怕專門機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)會(huì)日漸重要。
在參加這個(gè)會(huì)議之前，我專門查找了一些資料，在西方一些發(fā)達(dá)國家中，20%的老年人選擇專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。雖然當(dāng)前我國的養(yǎng)老格局是9073，但是也應(yīng)該能看到類似的情況，就是越來越多的老年人選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
現(xiàn)在不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處于床位空置的狀態(tài)，在分析這個(gè)問題的時(shí)候，除了要分析需求不足的因素，還要重點(diǎn)分析供給與需求失衡的因素，是否供需失衡導(dǎo)致了供給低效或者無效。
一些床位空置固然有老百姓觀念上的問題，但是反過來從供給側(cè)來看問題，是不是價(jià)格過高，背離了老百姓的支付能力？是不是軟件硬件服務(wù)，跟老百姓的需求不適應(yīng)？
此外，中等收入家庭的比重不斷的擴(kuò)大是今后我國社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要特征，而且中等收入家庭的收入以較快的速度提高。
那么，當(dāng)我們考慮以社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)，目標(biāo)客戶群體是不是應(yīng)該以中等收入的老年人為主？這樣，大多數(shù)老人的養(yǎng)老能夠以社會(huì)的力量來滿足，政府才有可能給較低收入家庭提供充分的養(yǎng)老保障。
第二，理論上看居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老給社會(huì)帶來的負(fù)擔(dān)比較小，家庭和社區(qū)的關(guān)愛比較適應(yīng)原居住方式的轉(zhuǎn)換和過渡。而且老年人退休后的大部分時(shí)間還是處于健康狀況下生活的，完全有可能在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老。
但現(xiàn)實(shí)的問題是社區(qū)養(yǎng)老的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、醫(yī)療服務(wù)、健康風(fēng)險(xiǎn)的防范，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有考慮到養(yǎng)老發(fā)展的需要，持續(xù)養(yǎng)老的服務(wù)能力不符要求，那么，改造完善是一項(xiàng)重要的任務(wù)。
第三，在以往大規(guī)模的住宅建設(shè)中，住宅住房的老齡化適應(yīng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。我們現(xiàn)在既要對(duì)新建住房的適老化提出要求，也要對(duì)既有住房的適老化改造提出要求。怎么改造，是個(gè)難題。
第四，在數(shù)字技術(shù)的發(fā)展中，人的消費(fèi)需求發(fā)生了很大的變化，養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)涵也在不斷的擴(kuò)展，養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)和養(yǎng)老的服務(wù)需要適應(yīng)數(shù)字化的發(fā)展，并由此創(chuàng)造更多的需求。
正確認(rèn)識(shí)養(yǎng)老項(xiàng)目的商業(yè)模式
養(yǎng)老事業(yè)的主要屬性是社公益性，但是完全依靠政府來承擔(dān)養(yǎng)老事業(yè)的責(zé)任，可能會(huì)帶來供給不能滿足需求的問題，所以動(dòng)員社會(huì)力量投入養(yǎng)老事業(yè)，應(yīng)該是滿足養(yǎng)老需求的有效途徑。
當(dāng)社會(huì)力量投入養(yǎng)老事業(yè)時(shí)，就會(huì)有一個(gè)考量投入產(chǎn)出是否平衡的問題。不過，過度強(qiáng)調(diào)資本回報(bào)，追逐高利潤就會(huì)誤入歧途。畢竟缺乏收入增長是老年群體的一大特征。
所以，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯恐怕在養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中不適用了，那么就得有一種新的視野、新的機(jī)制，新的建設(shè)機(jī)制和服務(wù)機(jī)制，去實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。
以誠信為基礎(chǔ)，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)
這些年五花八門的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)品比比皆是，飽受詬病的原因是，有些人拿養(yǎng)老做噱頭做誘餌，有些養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)并不含有多少養(yǎng)老的元素，有些養(yǎng)老產(chǎn)品已經(jīng)淪為欺詐。
我們?cè)谕七M(jìn)養(yǎng)老項(xiàng)目中，除了要把產(chǎn)品做好，適應(yīng)需求，同時(shí)要推進(jìn)誠信機(jī)制的建設(shè)，要有制度安排和市場(chǎng)規(guī)則安排，還在創(chuàng)造愛心、善心。
全國打擊整治養(yǎng)老詐騙欺詐專項(xiàng)行動(dòng)，今年4月份啟動(dòng)以來已經(jīng)查處了不少案件，我們要從這些案例中總結(jié)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展中的制度性缺陷，完善規(guī)則，杜絕圈錢行動(dòng)。在投資者、管理者、護(hù)理者幾個(gè)層面建立誠信機(jī)制，切實(shí)保護(hù)老年人的權(quán)益。
最后，用一句話總結(jié)，做養(yǎng)老事業(yè)，有心就能成功，你的心路對(duì)了，就能成功；你的心術(shù)不正，路子不對(duì)，也許賺錢，最后一定失敗。
